| 总第2262期

【资料图】

恰到好处的怀旧、复古元素，在情感深处链接着新旧时光，这种由旧厂房、旧建筑改造后的“非标商业”越来越多。

北京的798、上海的M+马利创意园、成都的梵木Flying国际文创公园都是在保留园区现有工业遗存的基础上，融入新的idea，经过创意改造后立马焕发新的活力，摇身一变晋升为“网红打卡地”，再度熙熙攘攘起来。

郑州也是，这几年经过改造后的创意产业园突然之间如雨后春笋般不断涌现，但是变废为宝又何曾容易。

一圈走访下来，邦君发现有些曾红极一时的网红打卡地，真实的运营状态并非如抖音和小红书呈现的那般热闹。

郑州记忆•良酷油化厂创意园夜生活最热闹的街区之一

近段时间有几次从沙口路黄河路路过，发现成群结队的年轻人来往于五号线地铁口和路口北边的一处窄巷，同时几十米的私家车排着长队鱼贯而入进入这个巷子里，一向很少堵车的路段因为私家车扎堆停车居然拥堵了起来。

吸引人们如潮水般涌入的正是郑州记忆•良酷油化厂创意园。它的前身是大名鼎鼎的“郑州油脂化学厂”，始建于1952年，国内曾经有名的“中州肥皂”和“福尔乐”香皂正是出自这个工厂。

2015年7月，郑州市人民政府发文，决定将已经停产许久、占地121亩的油化厂旧址，打造成“工业展览展示、文化创意办公、市民生活休闲的综合性园区”。

老实说，油化厂创意园的改造还是相当成功的。巷子两侧是高大粗壮的法国梧桐，浓密的树阴，斑驳的阳光，如梦如幻，给人一种时空穿越感。红砖墙，老瓦房，目之所及皆是风景，处处都是老郑州的印记。

油化厂创意园业态占比最多的是餐饮，大约能达到70%。有咖啡店、小酒馆、火锅、烧烤大排档.....除此以外还有休闲商业、手工DIY、文化馆、市集、俱乐部，多业态集合像是一个院子式的商场。

商业氛围浓厚，只是与一般商业不同的是，这里的商业在设计和布置上更显艺术性。

餐饮占大头使这里的夜生活尤为丰富。今年五月份郑州发布了郑州夜间文旅消费街区共计12家，油化厂创意园名列第一。

大多数餐饮小店外面都零散分布着露天的座位，这种庭院里大树下充满烟火气的慢生活让人很是留恋和满足，吸引到的也多是有闲的年轻人，听一家饮品店老板介绍在这里开店的也多是二三十岁的年轻人。

油化厂创意园的人流量季节性变动极其明显，夏天人流量大，店铺生意好，冬天反之。而今年夏天的人流量肉眼可见的要比往年多。

良库工舍沦为郑州最惨文创园

良库工舍位于北环与沙口路北，由“兴豫面粉厂”改造而来，地方不大，定位河南唯一的以文化艺术为创业方向的众创空间。

良库工舍的核心建筑是栖堂博物馆，是个独院，是园区内唯一一处没有商业气息的地方。整体建筑主打民国风，网上一搜随处可见的艺术大片昭示了它过往的辉煌。现在已是大门紧闭，锈迹斑斑，馆里馆外一篇萧索。

良库工舍粮仓开业之初经营着多家文创店铺，也会举办一些艺术展览，引得很多人慕名而来。如今也是闭门状态。

良库商业街除了零星开着的几家店铺，其他全部关店，大大的招租告示正在苦等承租人。

良库工舍西边有一家正在运营的餐饮“拾堂”，据员工介绍生意很不错，来这里就餐的很多都是老顾客，通过网上平台预约的也不少。因为不依赖良库工舍的人流量，也就不在意园里人多还是人少。

目前整个园区除了为数不多的几家店面还在坚持，鲜少可以看到人来，显得毫无活力。

良库工舍的经营现状令人唏嘘，很难让人把网红打卡地和“郑州版798”联系起来。近几年随着彩虹桥整改，周边交通极为不便，再加上招商运营毫无特色，曾立志要打造“郑州版798”的良库工舍已经沦落为郑州最惨创意园。

瑞光创意工厂艰难求生

沙口路因为与京广线相邻，过去很多物流园和厂区都是挨着沙口路布局和建造。现在沙口路可以称得上是“创意园一条街”。

除了前面提到的油化厂创意园和良库工舍，瑞光创意工厂也属于沙口路沿线，位于沙口路二环支路北向的一个巷子里。

瑞光创意工厂的前身是瑞光印刷厂，老厂房搬迁后改造创办为文创园，由瑞光印刷厂运营，据说现在文创园的管理团队就有在印刷厂工作多年的老员工。

文创园的定位是以企业入驻孵化、提供双创空间为主要方向，发展成为有瑞光自我特色的文创园。但从现在的经营业态来看，与定位初衷明显背离，而且经营现状不容乐观。

瑞光创意园的建筑和现代建筑差别不大，共有三个园区。单从外观来看，根本看不出来它的前身竟然会是一家印刷厂。

1号园区就是以前的办公大楼。据一家饮品店工作人员介绍，最初1号园的出租率很高，有烘焙店、餐饮店、茶饮店、DIY手工、文创小店等各种各样的独立办公室。

只是没坚持多久，2楼、3楼和4楼的店面就因为生意不好陆续闭店了。现在除了1楼正在经营的茶饮店，其它店面多是待租状态。

大门口放置创意园的入驻品牌导引，所剩品牌已寥寥无几。

2号园是目前经营现状最好的一个园区，有几家独立工作室还在运营，艺术性的偏多一点。据说有家贩售独立杂志的野狗商店，曾入选《GQ》全球100家独立书店指南。

3号园是居住区，1楼有部分被改造成店面的，一家婚纱摄影店已经闭店，目前有一家小酒馆和餐饮店还在经营。

通往3号园有一条长长的廊道，廊道的一侧被改造成涂鸦围墙，引得不少年轻人纷纷打卡。这也是瑞光创意园的打卡圣地，在社交媒体上出镜率最高。

前几年人流量多的时候瑞光创意园还会定期举办一些艺术展，艺术氛围浓厚。现在单靠这为数不多的几家小店，活力明显不足，也看不出园区有哪些足够吸引人的“创意”。不知道照此下去，瑞光创意园还能撑多久？

二砂文创园大力改造未来可期

二砂文创园位于中原区，由中原路、华山路、颍河西路、西三环所围合部分区域组成，是郑州市“四大历史文化片区”建设项目之一，保留着郑州人的西郊记忆。于2018年5月正式开工，目前还在改造中。

根据官方介绍，二砂文化创意园定位是一个“文创+科创+金融服务”的产业园，计划分三期开发，目前只有第一部分的首期对外开放，占地面积大约有100亩。第二期和第三期还被围挡包围，暂不对外开放。

开放的部分，更像是一个公园，办公面积只有8000平方米。进入之后，可以看到有工人正在打造生态景观带，因为正处于施工中，人流量并不大，只有零星的几个游客和带孩子闲玩的老人。

开放园区有三栋老式建筑，一栋是北配楼，一楼是二砂历史记忆馆，二楼原本准备打造成星河品牌馆，但随着星河控股退出二砂项目的改造，不知道布局以后会不会发生变化。一栋是主楼，也就是工厂以前的办公大楼，已成为国家级保护建筑。还有一栋是南配楼。

从政府的重视程度和投资力度来看，二砂创意园是郑州目前所有旧厂改造项目中最值得期待的一个。

芝麻街1958双创园文化和产业属性明显

芝麻街1958双创园位于中原区华山路西，曾是郑煤机的老厂区，由郑煤机100%自持。芝麻街的名字就是由郑煤机拼音首字母“ZMJ”演绎而来，寓意“芝麻开花节节高”。

走进芝麻街双创园，红色苏式建筑排列整齐，绿树成荫，处处都透露着一股熟悉的亲切感，恍惚间仿佛来到了六七十年代的郑煤机。

枝繁叶茂的法桐树，颇有年代感的红砖墙，偶有年轻人站在一台锈迹斑斑的液压支架下打卡。除了具备打卡属性，按郑煤机的打算，这里最终要实现产业园区、文化景区、商业街区、城市社区的“四区合一”。

目前入驻芝麻街双创园的企业和店铺有滴滴出行、北京东方雨虹、大河书局妈妈读书会国际健康文体中心、萱闱堂、3T.WORK双创中心、八马茶叶、悦来悦喜、對酢、大食堂、巨匠斫影.....从招商运营来看，这里的产业和文化属性较为明显，不过仍有很多店面和办公场所是空租状态。

几个创意园逛下来，邦君发现大多数创意园的发展现状并不乐观，名字虽叫创意园，其实真正有创意创新的并不多，过于商业化，反而欲速则不达。

如瑞光创意园和良库工舍的经营惨状除了交通硬伤以外，运营和招商也是败笔，找不到亮点，缺乏吸引人的地方。在相关视频下面，点赞最多评论往往是“没有什么可逛的，不会再来第二次”。

从每一个文创园开园爆红就能发现人们特别需要一个这样的地方，一边放松着，一边感受着艺术。但是在艺术与商业的博弈中，文化创意园很容易变型为“商业地产”，始于艺术，终于商业，几乎已经沦为文创园的宿命。

既然是商业就要论商道。

其实经过旧厂改造后的文创园很是具备成为网红商业的先天优势，因为它沉淀了一座城市的历史记忆与情感价值，这也正是老旧建筑的迷人之处。所以它们很容易迅速蹿红。

然而更有挑战性的是热度过后，如何持续锁住客流。这就要回归到商业的本质，招商运营和管理。

因为对于商业来说，具备文化内核的历史建筑只是商业的壳，充满艺术设计的园区、特色的招商、高效的运营管理才是新生商业的魂。

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撰文/编辑时秦

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